つなぎ融資とは？

つなぎ融資は、その名のとおり一時的に利用する融資になります。

個人の場合は家を建てるときに利用するケースがあるのですが、住宅ローンもあるのになぜつなぎ融資が必要になってくるのでしょうか？

つなぎ融資と住宅ローンの関係、つなぎ融資を利用することのメリット・デメリットなどを解説します。

つなぎ融資とは？

住宅ローンのつなぎ融資は、

・土地の購入代金
・建物の工事費用（着工金、中間金）

を払うための費用に充てられます。

なぜこういった費用につなぎ融資が必要になるのかというと、住宅ローンは家が完成してからでないと正式な融資が実行されないからなんです。

ですので着工金、中間金のように住宅ローンが下りる前にまとまったお金が必要な場合には、貯金を使うか、別の融資を受けることを検討する必要があります。

ここで登場するのがつなぎ融資です。

つなぎ融資は住宅ローンの融資が正式に実行されるまでの間につなぎで借りるお金ということになります。

つなぎ融資が必要なケース

つなぎ融資が必要になるのは、注文住宅を建てるときです。

注文住宅の場合は住宅が完成してから全ての費用を払うのではなく、工事に入る前に着工金（着手金）を支払う必要があります。また、棟上げのときには中間金を支払います。

着手金・中間金の支払いに住宅ローンは使えな？

着手金・中間金の支払いに住宅ローンが使えれば問題ないのですが、それはできません。

住宅ローンは物件を担保にしてお金を貸してくれる仕組みになります。

住宅ローンの本審査を行うには建物に所有者の登記を行わないといけないのですが、建っていない建物の登記はできませんし、当然、抵当権をつけることもできません。

まだ工事も始まっていない状態では融資どころか本審査も受けることができないので、着手金・中間金の支払いに住宅ローンは使えないのです。

着手金と中間金はいくらいぐらい必要？

着手金と中間金のそれぞれの金額は、一般的には工事代金の30%ずつが目安になります。10～20%にしてもらえる場合もあります。

工務店、ハウスメーカーにもよりますが、基本的な考え方は着手金で全体の3分の1、中間金で3分の1、完成後に残金を支払うという感じです。

工事代金が4,000万円だとすると着工金と中間金でそれぞれ1,200万円、合わせて2,400万円が住宅ローンの決定前に必要になります。

もちろん現金があればつなぎ融資は必要ありませんが、この金額を現金で用意できる人はかなり限られることになるのではないでしょうか。

土地の購入代金で貯金の大半を使っている場合もありますし。

ちなみに建売住宅の場合は、建物ができあがっている状態になるので登記もすぐに行うことができます。
着工金・中間金も発生しないので、つなぎ融資は登場しません。

つなぎ融資にかかる費用

つなぎ融資は家を建てる人にとってはとても助かる仕組みと言えそうですが、住宅ローンと比べると金利がやや高めになっています。

つなぎ融資にかかる主な費用は

などがあげられます。この他にも住民票・印鑑証明などの取得料と振込手数料がそれぞれ数百円かかります。

・利息
利息は金額や期間によって変わってきますが、金利は3%前後になります。
仮に2400万円を3%の金利で半年間借りた場合の利息は約36万円です。

・手数料
手数料はケースバイケースですが、10万円程度かかることもあります。

・収入印紙
収入印紙代は借り入れ金額によって変わります。

利息を合わせると諸経費だけで数十万円かかってしまいます。

注文住宅を建てるために数十万円が上乗せされるのは経費として仕方がないという考え方もありますが、これだけの金額があれば家具家電を新調することもできますし、やはり抑えられるなら抑えたいところです。

なお、これらの費用は、融資される金額から差し引かれた状態で入金されることが一般的です。

1,000万円のつなぎ融資を受けて諸費用が40万円の場合、960万円が振り込まれることになります。

工務店、ハウスメーカーに支払いをする際には、差し引かれた40万円を自分で用意しておく必要があります。

つなぎ融資を申し込むには？

つなぎ融資はどこの銀行でも行っているわけではありません。また、つなぎ融資だけを申し込むこともできません。

つなぎ融資は住宅ローンと一緒に申し込む必要があるのです。

自己資金に不安がある場合は、住宅ローンとつなぎ融資の両方を行っている金融機関を探すことが大切です。

つなぎ融資に担保は必要？

つなぎ融資に原則抵当権の設定はありません。その理由はつなぎ融資の後に利用する住宅ローンで抵当権を設定できるから。

ただし、金融機関によっては抵当権の仮設定を行う場合もあるようです。

つなぎ融資を利用しない方法はないの？

つなぎ融資を利用すると金利や諸費用の出費が発生します。短期間の借り入れとはいえ、借り入れ額が大きくなるので利息も馬鹿になりません。

かといって手持ちの現金だけはとても足りない・・・というときに検討したいのが、住宅ローンの分割融資をしてくれる金融機関を探すことです。

住宅ローンの分割融資は、土地と建物を合わせた金額で抵当権をつけないまま分割融資を行ってもらう方法です。

分割融資は利用者にとってはつなぎ融資を組まなくて済むのでメリットが大きいですが、金融機関にとっては危険な融資となります。

家が完成する前に着工金用として融資をした金額が、万が一別のことに使われてしまうと工務店は工事に着手できないことになります。

当然ながら工事が行われないと家が建たないので担保にもなりません。

担保がないため返済が遅れた場合も回収する手段がないことになります。

これらのとても大きなリスクがあるため、住宅ローン分割融資の審査は、一般的な住宅ローンの審査以上に厳しく行われることになります。

施工業者に直接振り込まれることもある

住宅ローン分割融資を利用者本人の口座に振り込むと、もしかしたら別のことをに使われてしまうかもしれません。

こういったトラブルを防ぐために、融資額が施工業者に直接支払われることもあります。このことを「代理受領」と言います。
施工業者の了承が必要となりますが、融資金を業者に渡せる確実な方法となりますね。

つなぎ融資の注意点

大きなメリットもデメリットもあるつなぎ融資ですが、申込をする前に知っておきたい注意点もあります。

一時的に家計が苦しくなることも

つなぎ融資は住宅ローンが決定する前にまとまったお金を借りることができる便利な制度です。

しかし、新たな家を建てる間に住んでいる家の家賃、生活費、その他ローンはこれまでどおり負担があります。

生活費にプラスしてつなぎ融資の返済となると、一時的に家計が苦しくなる可能性もあります。

ハウスメーカーや施工業者と話し合いをする際には、着工金と中間金の支払いがいつになるのかをしっかり確認する必要があります。

またこれらの支払いは交渉することも可能です。しっかりとした知識を持って話し合いに挑みましょう。

住宅ローンの融資、住宅の完成が遅れることもある

住宅が予定どおりに建たないこともよくある話ですし、住宅ローンの審査が遅れてしまうこともあるでしょう。

住宅の完成が遅れると、住宅ローンの融資も遅れてしまいます。
その場合、つなぎ融資の延長が必要になることもあるでしょう。利息が増える、手数料等が別途発生するなどの追加費用がかかってしまいます。

こういったときに備えて、住宅が完成した後の支払いは、住宅ローンの融資実行後でも良いかを確認しておく必要があります。

OKとされることもありますが、遅延すると違約金が発生することもあります。
契約内容はしっかり確認しておいてください。

つなぎ融資が突然必要になることも

つなぎ融資を利用しないでも自己資金でなんとかなりそうなときでも、いつ何があるかわかりません。

緊急の出費で、家を建てるために貯めた貯金を切り崩さないといけない可能性もあります。

そういったときのために、住宅ローン向けの金融機関を探すときは、つなぎ融資を行っていることを確認しておくと安心です。

つなぎ融資制度が設けてあれば、着工前でなくても緊急事態で突然つなぎ融資が必要になった場合でも対応してもらえます。

住宅ローン分割融資があれば、万が一のときにさらに安心ですね。

自己資金があるとやっぱり安心

注文住宅には建売住宅やマンションにはない魅力がたくさんあります。何から何まで自分たちの希望を叶えていく過程は想像するだけで楽しそうです。

しかし実際に夢を叶えるとなると先立つものが必要です。

また、土地と建物だけではなく、家が建った後もエアコン、テレビアンテナ、ネット回線などの生活に必須な環境作りにかかる費用、家具・家電の買い替え、こまごまとしたものを揃える費用も必要です。

つなぎ融資にかかる利息を減らすためには、やはりある程度自己資金があると安心と言えるでしょう。